Assurance dommages-ouvrage : l’obligation qui pèse sur le maître d’ouvrage

La garantie décennale est connue des entreprises. La dommages-ouvrage l’est beaucoup moins de ceux qu’elle oblige, c’est-à-dire des maîtres d’ouvrage — particuliers compris. Les deux couvrent les mêmes désordres, mais elles ne servent pas au même moment, et c’est tout l’intérêt de la seconde.

Ce qu’elle fait, et pourquoi elle existe

La dommages-ouvrage préfinance les réparations des dommages relevant de la garantie décennale, sans attendre qu’un tribunal désigne un responsable. C’est là toute la différence : la décennale de l’entreprise indemnise après que la responsabilité a été établie, ce qui peut prendre des années. La dommages-ouvrage paie d’abord, et se retourne ensuite contre qui de droit.

Pour le propriétaire d’une maison fissurée ou d’une toiture qui prend l’eau, l’écart entre les deux se compte en mois de procédure et en trésorerie.

Qui doit la souscrire

L’obligation pèse sur le maître d’ouvrage, c’est-à-dire sur celui qui fait construire :

• Un particulier qui fait bâtir sa maison ou réalise des travaux touchant la structure.
• Un promoteur, un constructeur de maisons individuelles, un vendeur en l’état futur d’achèvement.
• Une société civile immobilière, une entreprise, une collectivité qui fait réaliser des travaux de bâtiment.
• Un syndicat de copropriétaires pour des travaux sur les parties communes.

Le contrat doit être souscrit avant l’ouverture du chantier. Souscrite après, elle est refusée par la plupart des assureurs, ou acceptée à un tarif qui n’a plus rien de comparable.

Quels travaux sont concernés

Tout ce qui relève de la garantie décennale : ce qui touche à la solidité de l’ouvrage ou le rend impropre à sa destination. Une construction neuve, une extension, une surélévation, la reprise d’une charpente, une réfection de toiture, la création d’une véranda maçonnée. Le rafraîchissement décoratif, lui, n’entre pas dans le champ.

Ce qu’elle couvre, et ce qu’elle ne couvre pas

Elle prend en charge, pendant dix ans après la réception des travaux, les désordres qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent inhabitable. Elle ne prend pas en charge :

• Les défauts esthétiques et les malfaçons mineures.
• Les dommages relevant de la garantie de parfait achèvement, sur la première année, qui reste à la charge de l’entreprise.
• L’usure normale et le défaut d’entretien.
• Les dommages causés par une modification faite après réception sans précaution.

Le vrai risque : la revente

Beaucoup de particuliers font l’impasse, faute d’information, et découvrent le problème dix ans plus tard — au moment de vendre. Le vendeur d’un bien de moins de dix ans doit mentionner dans l’acte l’existence ou l’absence de la dommages-ouvrage. En son absence, deux conséquences suivent : l’acquéreur négocie, et le vendeur reste exposé aux désordres décennaux qui apparaîtraient après la vente, sans assureur pour préfinancer quoi que ce soit.

Aucune sanction pénale ne frappe le particulier qui construit pour lui-même. C’est la seule exception, et elle ne le protège pas des conséquences civiles.

Ce qui fait varier le coût

Le tarif se calcule sur le montant total de l’opération, généralement quelques points de pourcentage du coût des travaux. Il monte avec la complexité technique, avec l’absence de maître d’œuvre, et surtout avec la qualité des entreprises retenues : un dossier où toutes les attestations décennales sont fournies et à jour se place beaucoup mieux qu’un dossier incomplet.

Le dossier à réunir avant de demander un devis

1. Le permis de construire et les plans.
2. Le descriptif des travaux et leur montant.
3. Les attestations d’assurance décennale de chaque entreprise, à jour et couvrant l’activité réellement exercée.
4. Le nom du maître d’œuvre ou du bureau de contrôle, s’il y en a un.

C’est la même exigence de vérification que pour l’attestation de vigilance URSSAF : une attestation qu’on ne lit pas ne protège de rien, et une attestation périmée protège encore moins.

Après la réception

Conservez le procès-verbal de réception : c’est lui qui fait courir les délais. En cas de sinistre, la déclaration se fait auprès de l’assureur dans les jours qui suivent la découverte du désordre, et l’assureur dispose de délais encadrés pour se prononcer puis pour verser une provision. Ces délais sont l’intérêt principal du contrat : les laisser passer sans relance revient à s’en priver.